Por Ana Maria Rosa (OAB/SC 5984) e Marcos Vinícios Gonçalves (OAB/SC 50239), advogados do SLPG.

A pandemia do novo coronavírus (Covid-19) trouxe prejuízos significativos para praticamente todos os setores da economia, dentre os quais o setor de aluguéis comerciais e residenciais.

Além dos impactos mais imediatos do vírus na saúde dos trabalhadores e no sistema público de saúde (que se encontra à beira do colapso), medidas como a quarentena e o isolamento social - que consideramos fundamentais para combater a propagação do vírus e aliviar a sobrecarga dos hospitais - acabam por implicar na paralisia geral da economia, resultando na redução drástica ou total da fonte de renda de um número elevado de pessoas e empresas, que por sua vez acabam tendo dificuldades para honrar seus compromissos, notadamente, no que diz respeito ao pagamento do aluguel.

Nesse cenário, por um lado tem-se o inquilino, premido pela precariedade inesperada de recursos para arcar com os encargos da locação, e de outra ponta está o locador, muitas vezes dependente do aluguel como única fonte de renda, ou complemento de sua parca aposentadoria.

Equacionar essa situação de adimplemento dos valores locatícios, que venha a atender ambas as partes, tem sido verdadeira batalha do setor imobiliário, travada nos últimos dias, razão pela qual se intensificou a procura de orientação jurídica a esse respeito, visando a negociação do aluguel, seja por parte do locador ou do inquilino.

Pois bem, no tocante aos imóveis comerciais, verificadas as particularidades da atividade explorada, caberá ao inquilino comprovar que a dificuldade em arcar com o aluguel foi gerada justamente em decorrência da pandemia do novo coronavírus, seja pela brusca redução de seu salário ou pela queda no faturamento de seu negócio.

Todavia, quanto aos imóveis residenciais, considerando que a finalidade da locação residencial não sofreu interrupção, até mesmo porque a recomendação atual é "fique em casa", o fato do imóvel estar sendo ocupado poderá levar o locador a crer que a redução do aluguel não se aplica em locação residencial.

No entanto, esse pensamento é equivocado, pois ainda que a utilização do imóvel residencial não tenha sido alvo das medidas públicas que restringiram o seu uso, a exemplo do ocorrido com os imóveis comerciais, mesmo assim, em casos específicos, há que se defender a tese de que igualmente o inquilino de imóvel residencial encontra-se sem condições de arcar com o valor total do aluguel, devido ao fato de que sua renda mensal foi severamente afetada pela pandemia, somando-se a isso a ausência de previsibilidade para o retorno de seus ganhos.

Assim, apesar do inquilino ocupar o imóvel residencial, essa modalidade de locação também há que ser alvo de atenção para a realização de acordo no pagamento dos encargos locatícios.

Frente ao cenário atual, recomenda-se que locador e inquilino negociem o valor dos aluguéis, valendo-se dos critérios da proporcionalidade e razoabilidade, sempre atentos às circunstâncias de cada caso. Em meio às incertezas e dificuldades geradas pela pandemia, o certo é que solidariedade é também um gesto de estratégia e sobrevivência!

E mais, a manutenção dos contratos de locação deve ser almejada nesse tumultuado período de instabilidade, pois se o imóvel for desocupado, a situação se agravará para ambas as partes. Deve-se evitar, também, a judicialização da demanda, o que, por certo, vai gerar mais despesas e demora no recebimento dos aluguéis.

Porém, naquelas situações em que o locador não aceitar o acordo, o inquilino deve buscar se precaver, sempre por escrito, com o intuito de afastar a caracterização da inadimplência, notificando o locador acerca da sua boa-fé em pagar o aluguel, e apresentar uma proposta razoável de redução temporária do valor do aluguel, a depender do caso concreto.

Quanto às locações comerciais, decisões judiciais vêm concedendo liminares que permitem a redução do valor do aluguel, podendo-se citar como exemplo uma recente decisão do Estado catarinense, da comarca de Joinville, proferida nos autos de ação revisional de aluguel, em que foi concedida parcialmente a tutela de urgência reduzindo-se em 50% o valor do aluguel de uma universidade daquela cidade, por um período de 6 meses.

Ao assim decidir, o Juiz Fernando Seara Hickel, titular da 4ª Vara Cível daquela comarca, fundamentou que, “frente às políticas públicas adotadas na circunstância excepcional da pandemia, houve queda drástica no faturamento do autor locador, afetando o pagamento dos aluguéis”, incidindo, portanto, no caso sub judice, a regra do art. 317 do Código Civil, o qual dispõe que “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”, de forma a adequar o valor do aluguel, perante à realidade pandêmica.

Por certo, a pandemia do novo coronavírus (Covid-19), causará prejuízos incontáveis, principalmente às pessoas com menor poder aquisitivo. O cenário atual para negociação é delicado, estando o inquilino sem condições para honrar seus compromissos e o locador privado do recebimento do aluguel.

Momento difícil para todos, encontrando-se as partes em verdadeiro estado de tensão, obviamente justificado, com a agravante do isolamento social a dificultar ainda mais a resolução do conflito. Embora inquilinos e locadores tenham a liberdade para renegociar os termos do contrato de locação, nem todos encontram predisposição para lidar com essa situação atípica.

Por essa razão, visando a garantia de seus direitos, recomenda-se que locador e inquilino busquem a ajuda de um profissional da área jurídica, a fim de ajudá-los a renegociar os termos do contrato de locação, com a devida segurança jurídica necessária, inclusive recorrendo em último caso ao Poder Judiciário, na hipótese de não lograr êxito as tentativas de acordo.